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房地产调控长效机制备受期待
发表时间:2013-08-16
  

    近日,有媒体报道,有关部委正在研究制定房地产调控的长效机制。在房价继续上涨、不少被挤出市场的刚性需求“望楼兴叹”时,这一消息自然备受瞩目和期待。

    业界人士分析,目前,房地产市场又走到一个关键节点,市场环境与以往相比已大相径庭,在调控措施严格执行的背景下,很少有投资性需求进入市场,房地产市场基本上是刚性需求和部分改善性需求在支撑。但是,高高在上的房价依然无法与普通购房者的支付能力相匹配,因此调控变得更加棘手而复杂。

    国家统计局公布,6月份70个大中城市中,新建商品住宅价格环比上涨的城市达63个,下降的城市仅有5个。从多个城市的价格普涨可以看出,房价再度反弹的压力很大。这一方面说明,调控具有长期性、常态化的必要,另一方面也表明,必须寻找新的促使房价下行的动力,比如房产税试点改革等。也就是说,房地产调控应当从短期的应急性举措向长效机制转变。

    继年初的“新国五条”出台以来,今年上半年并未有新的调控举措出台,但这并不意味着调控会放松。而长效机制的提法,则预示着未来调控将走出“头痛医头”、“脚痛医脚”的思路,向着长期制度性建设和修复转移。

    自住房货币化改革以来,我国的房地产市场几乎处于单边上涨的状态,中间只出现过几次短暂下滑,一次是受2008年国际金融危机等外部因素冲击,一次是因2011年的“史上最严”调控所致,但最终没有走出屡调屡涨的怪圈。这既源于尚未建立起促使市场自动调节供需的调控机制,又源于长期以来公众根深蒂固的买房保值、增值观念。要解决市场消费理念以及供需失衡的积弊,并非短期内可以完成,需要在调控以及市场变化中不断检验和调整。显然这需要市场主体增强容忍度和耐心,才能真正摸索出行之有效的、促使楼市彻底转型的长效机制。

    建立调控长效机制,必须有一个明确而坚定的目标体系。目前,以“限字头”为代表的调控举措,带有浓厚的行政干预色彩,这无疑来自行政高压,在房价调控目标责任制和督查机制趋严的条件下,虽然这类举措立竿见影,但是效果并不稳固,并不能从根本上遏制投机,而且始终处于“增量调整”的范畴内,无法对存量住房资源配置进行优化。因此,未来的调控必须要理清,而且住房是有限的资源,在分配时必须强调公平,这关系到老百姓福祉以及社会稳定大局。在这样的调控理念下,一切有利于房地产结构调整的举措就可以大胆尝试,这样才能设计出从土地出让、销售到保有等各个环节上的制度安排,形成一个包含信贷、税收以及土地政策的储备库,既保证房地产市场能顺利转型,又能应对各类新情况的出现。同时需要强化调控的督查和问责机制,才能做到调控有举措、执行有监督、效果有保障,保证调控的有力执行和落实。

    众所周知,目前,我国房地产调控已到深水区,面临的来自各种利益群体的阻力越来越大。将来要建立调控长效机制,就必须触动楼市的利益格局。事实上,楼市的现有矛盾并非是目前的市场环境造成的,而是投机者在过去几年钻了体制不完善的空子。这直接造成了楼市里的“二八现象”,虽然当前调控在“增量改革”上作了深度探索,但是依然无法触动已经定型的利益格局。从现实来看,如果无法把存量的空置房转变为可利用的住房资源,那么房价难以止住上涨的步伐,也难以改变市场供需失衡状态,最终造成资源的浪费和配置效率的降低。而且,楼市调控经过几年演变,已成为一项涉及税制改革、收入分配等多个层面的系统性工程,如果把房价调控的短期目标与长期的收入分配制度改革结合起来,配套推进,效果可能会更好。这是因为,当前许多居民的财产形式已经固化为房产,而房价的上涨无形中改变了社会的财富分配,相应地房价波动也会造成许多人财富的涨跌,因此如果把楼市调控与经济转型、调节收入分配等系统性改革协调配套,会更容易推进。

    再次,建立调控长效机制,还必须平衡好市场力量和行政之手。我国楼市的弊端在于失去了自我调整的节奏,未来的调控只有依赖于房产税等更为市场化的手段,才能从根本上抑制投机。但是,如果没有行政力量和制度框架的护航,市场机制在发挥效率优势时又有可能会损害社会公平,尤其是可能会被一些不法分子钻空子。因此,理顺市场和政府的关系,考验着决策者的调控艺术和智慧。

    目前,房地产市场走到一个关键节点,在调控措施严格执行的背景下,房地产市场基本上是刚性需求和部分改善性需求在支撑。但是,高高在上的房价依然无法与普通购房者的支付能力相匹配,调控变得更加棘手而复杂。因此,调控具有了长期性、常态化的必要,同时,还必须寻找促使房价下行的新的动力,比如房产税试点改革等。总体来说,房地产调控应当从短期的应急性举措向长效机制转变。


来源:凤凰网

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